Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Eksik Metrekare Sorunu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ülkemizde en sık karşılaşılan gayrimenkul hukuku işlemlerinden biridir. Arsa sahipleri, arazilerini müteahhide devretmekte ve karşılığında inşa edilecek binadan belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) almaktadır. Ancak uygulamada en sık yaşanan uyuşmazlıkların başında; müteahhidin teslim ettiği bağımsız bölümlerin sözleşmede veya projede taahhüt edilen metrekareden daha küçük olması gelmektedir.

Hukuki süreç başlatmadan önce sorunun adını doğru koymak hayati önem taşır. Bir bağımsız bölümün taahhüt edilenden daha küçük teslim edilmesi, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre Ayıplı İfa değil, Eksik iş olarak kabul edilmektedir.

Dairenin 100 m2 yerine 90 m2 olması halinde metrekare eksikliği bir eksik iş olduğundan, arsa sahibinin daireyi teslim alırken hemen itiraz etme veya ihbarda bulunma zorunluluğu yoktur. Teslim sırasında ihtirazi kayıt (çekince) ileri sürmemiş olsanız bile, zamanaşımı süresi içinde her zaman hakkınızı arayabilirsiniz.

Müteahhit, sözleşmeye ve onaylı mimari projeye uygun bir bina inşa etmekle yükümlüdür. Dairelerin taahhüt edilenden küçük yapılması, müteahhidin sözleşmeye aykırı davrandığını gösterir. Bu durumda arsa sahibinin başvurabileceği temel hukuki yollar şunlardır:

1. Eksik İfa Nedeniyle Tazminat (Bedelden İndirim) Davası

En yaygın ve pratik çözümdür. Arsa sahibi, eksik yapılan metrekarenin parasal değerini müteahhitten talep edebilir.

• Nasıl Hesaplanır? Yargıtay uygulamalarına göre tazminat miktarı, sözleşme tarihindeki değil; dava tarihindeki (veya bağımsız bölümün teslim tarihindeki) serbest piyasa rayiç bedelleri üzerinden hesaplanır. Eksik olan kısmın dairenin toplam değerinde yarattığı oransal kayıp bilirkişilerce tespit edilir ve müteahhitten tahsiline karar verilir.

2. Sözleşmeden Dönme (Fesih) Hakkı

Eğer metrekaredeki eksiklik o kadar büyük boyutlardaysa ve bağımsız bölümün amacına uygun kullanılmasını (örneğin dükkanın planlanan iş için kullanılamaması veya dairenin yaşanılamayacak kadar küçük olması) imkansız hale getiriyorsa, arsa sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Ancak bu yol, çok ciddi eksikliklerde uygulanan istisnai bir durumdur. Çoğu olayda mahkemeler, dürüstlük kuralı gereği tazminat (bedel indirimi) yolunu daha uygun bulmaktadır.

3. Nema ve Kira Kaybı Talepleri

Metrekarenin küçülmesi, o bağımsız bölümün ileride elde edeceği kira gelirini de doğrudan düşürür. 100 m2 bir dükkanın kira getirisi ile 80 m2 bir dükkanın kira getirisi aynı olmayacaktır. Şartları oluşmuşsa, bu değer kaybından doğan zararların tazmini de gündeme gelebilir.

Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki niteliği itibarıyla bir "Eser Sözleşmesi"dir. Türk Borçlar Kanunu Madde 147/6 uyarınca, yüklenicinin (müteahhidin) ağır kusuru (kast veya ağır ihmal) yoksa eser sözleşmelerinden doğan davalar 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Bu 5 yıllık süre, inşaatın size fiilen ve eksiksiz/kabul edilebilir olarak teslim edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak, müteahhit metrekareyi bilerek ve isteyerek (ağır kusur veya hile ile) gizlemişse, zamanaşımı süresi 10 yıla hatta duruma göre 20 yıla kadar uzayabilir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taahhüt edilenden daha küçük metrekareye sahip bağımsız bölüm teslim edilmesi, kabul etmek zorunda olduğunuz bir durum değildir. Hukukumuz, eksik ifa kuralları çerçevesinde arsa sahiplerine güçlü korumalar sağlamaktadır. Dairenizi teslim almış ve üzerinden zaman geçmiş olsa dahi (zamanaşımı süresi içinde kalmak kaydıyla) uğradığınız değer kaybını müteahhitten talep edebilirsiniz. Hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek adına, gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında uzman bir avukattan destek almanız büyük önem taşır.