6306 Sayılı Kanun ve 2026 Yönetmelik Değişikliği: Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem ve Uygulama Esasları

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve buna bağlı olarak yürütülen Uygulama Yönetmeliği, 22 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kapsamlı değişikliklerle mülkiyet hukuku ve kentsel dönüşüm operasyonlarını yeni bir zemine oturtmuştur. Sürecin başlangıç noktası olan riskli yapı tespiti, Kanun’un 3. maddesi ve Yönetmelik’in 7. maddesi çerçevesinde Bakanlık lisanslı kuruluşlarca yürütülmeye devam ederken, en büyük usuli değişiklik tebligat rejiminde yaşanmıştır. Yönetmelik’in 8. maddesine eklenen fıkra uyarınca, artık maliklere tek tek ulaşılamaması süreci durdurmamaktadır; riskli yapı tespit tutanağı binaya asılmakta, muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmekte ve e-Devlet üzerinden bildirilmektedir. İlan süresinin bitimiyle tebligatın tüm paydaşlara yapılmış sayılması, 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun hantal işleyişini devre dışı bırakarak hukuki kesinliği hızlandırmıştır.

Tespitin kesinleşmesini takip eden karar alma süreci, Kanun’un 6. maddesi ve Yönetmelik’in 15. maddesinde yapılan köklü revizyonla paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) esasına bağlanmıştır. Eski dönemdeki üçte iki çoğunluk şartının kaldırılması, Şubat 2026 itibarıyla kentsel dönüşümün önündeki en büyük tıkanıklığı gidermiştir. Arsa payı bazında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan veya 15 günlük yasal süre içinde teklifi kabul etmeyen maliklerin payları, Yönetmelik’in 15/A maddesi uyarınca SPK lisanslı değerleme kuruluşlarının belirlediği güncel piyasa rayici üzerinden açık artırma usulüyle satışa çıkarılmaktadır. Bu aşamada, paydaşlar arasında alıcı çıkmaması durumunda Bakanlığın söz konusu payları rayiç bedelini ödeyerek Hazine adına tescil etme yetkisi, projenin bütünlüğünü korumak adına hukuki bir zorunluluk olarak uygulanmaktadır.

Tahliye ve yıkım aşamaları ise Kanun’un 5. maddesi ve Yönetmelik’in 17. maddesindeki kesin takvime tabi kılınmıştır. Riskli yapı şerhinin işlenmesinden sonra maliklere tanınan 60 günlük süre ve buna eklenen 30 günlük son ihtar süresi, Şubat 2026 düzenlemesiyle kesin süre niteliği kazanmıştır. Bu 90 günlük takvim içerisinde tahliyesi gerçekleştirilmeyen yapılar için mülki amir kararıyla kolluk kuvvetleri devreye girmekte; Yönetmelik’in 17/4 fıkrası uyarınca elektrik, su ve doğalgaz gibi temel altyapı hizmetleri ilgili kurumlarca ivedilikle kesilmektedir. Yıkım işleminin maliklerce tamamlanmaması halinde devreye giren idari yıkım masrafları, Kanun’un 5/4 maddesi uyarınca payları oranında tapu kütüğüne rücu edilmek üzere şerh edilmekte, bu durum mülkiyetin devrinde bir yükümlülük olarak kalmaktadır.

Finansal teşvikler ve projenin yürütülmesi noktasında, Yönetmelik’in 16. maddesinde düzenlenen "Yarısı Bizden" desteği artık kalıcı bir idari prosedür haline gelmiştir. Şubat 2026 değişikliği ile hibe ve kredi ödemeleri, inşaatın ilerleme seviyesine göre (subasman, kaba inşaat ve iskan) kademeli bir hak ediş sistemine bağlanmıştır. Ayrıca Kanun’un ek 1. maddesi uyarınca, riskli alanlarda belediyelerin ruhsatlandırma işlemlerini 30 gün içinde sonuçlandırması mecburidir; aksi halde Bakanlık re'sen ruhsatlandırma yetkisini kullanmaktadır. Tüm bu süreç, 6306 sayılı Kanun’un 21. maddesindeki muafiyet hükümleri gereğince her türlü vergi, harç ve resimden müstesna tutularak, dönüşümün ekonomik sürdürülebilirliği yasal güvence altına alınmıştır.